実は安定の不動産投資
不動産投資というと、危険なイメージがありますが、不動産投資自体、うまくやるとミドルリスク・ミドルリターンの良い投資です。
人間には衣食住が必ず必要であるため、その中の住に対して投資を行う為、正しく投資できれば安定した資産が築けます。
不動産投資の基本
不動産投資を行う上で、気になるのが、アパートやマンションを買うお金なんて無いよと思われるかもしれませんが、不動産投資は、銀行から融資を受けて、利息返済と家賃収入の差を利益として儲ける投資です。
収入と支出の差をキャッシュフローと言いますが、ここを大きく取れると手元に現金が増えていき、次の収益物件を購入することで複利計算で資産がどんどん増えていきます。
儲ける仕組み自体は非常にシンプルですが、不動産投資には、リスクがあります。
不動産投資のリスク
正しい収益物件を購入した場合のリスクは、空室リスクと、災害リスクぐらいですが、不動産投資で最も危険なものが不動産購入時の詐欺や悪徳不動産業者です。
不動産を購入する場合、数千万～億のような巨額の費用になります。
この際に、いろんな手口で詐欺を働き、購入者を地獄に落とそうとしてきます。
不動産投資は、その魑魅魍魎を上手く見抜き、正しい収益物件を購入する事が必須の条件になります。
魑魅魍魎がうごめく不動産投資の世界
不動産購入時に注意が必要な事。
まずは、購入物件が適正価格であるか？
不動産の価値が大して無い物件を無理やり釣り上げて売りつけてくる。
売ってしまったらもう知らん。
詐欺手口で、入居率が高いと思っていたら、部屋にカーテンだけ付けていただけで入居者がほとんど居ない。
購入後に入居者がほぼ全員退去。
このように、不動産投資には悪徳不動産、詐欺が多いので、自衛手段を身に着ける必要があります。
自衛手段を身に着けるには
自衛手段を身に着ける方法としては、
・購入予定物件の相場（近隣物件）を事前に調べておく。
近隣物件で同じような条件の物件が無いかを調べる。
近隣物件でなくても、同じような都市の同条件の物件をチェックしておく。
・購入物件の家賃相場と、近隣の空き状況も細かくチェックしておく。
購入予定物件に近い条件の家賃、近隣の空き状況をチェックしておき、収益予想を立てれるようにしておく。
・実際に物件を見に行ってみる。（不動産仲介業者を通さず）
実際に物件を見に行き、物件の駐輪場に自転車があるか？とか、本当に生活が行われているかを確認しておく。（カーテン詐欺やケリーバックス予防）
・事業計画書を作成してみる。
購入価格と融資返済、家賃収入などの１０～２０年単位での事業計画を考えてみる。
不動産購入時の諸費用
不動産購入時の諸費用については、物件価格の大体１０％を目安としてください。
購入時手数料の詳細は別の記事にします。
あとは、融資の金利で、０．８％～３％ぐらいです。
０．８％は実績のある不動産投資家の金利なので、実際には２．２％ぐらいを見ておくよ良いでしょう。
ちなみに融資は、物件価格に対しての融資が上記の金利で、諸経費に関しては倍ぐらいの金利になる為、諸経費については、現金で支払う前提にしましょう。
利回りとは？
売買されている物件を見ると利回りと記載されていますが、これは、何年で元本が回収できるかの目安です。
たとえば利回り２０％であると１００％÷２０％である為、５年で元本が回収できます。
ただし、利回り２０％は、満室で計算した値なので、これに対して空室リスク等を計算し、収益可能物件であるかの判断が必要となります。
物件の種類
物件の種類として、１戸建て、アパート、マンションがあります。
さらに木造建築や、鉄筋コンクリート（ＲＣ）など、基本構造によってもいろいろ差がでてきます。
まず、建物には耐用年数（法定耐用年数）が決まっており、耐用年数を過ぎると建物価格の価値がほぼなくなります。（減価償却）
木造建築である場合は、２０年、ＲＣの場合は４７年と法律で決まっています。
つまり、木造の物件の場合は、２０年を過ぎると建物の価値がなくなり、ほぼ土地価格になります。
鉄筋コンクリートは４７年と長い期間建物の価値が持続します。
物件を購入する際は、建物の作りにも注意しましょう。
物件の収益特性
・１戸建て物件
地方の１戸建て物件であれば安価に購入でき、客付けが出来れば安定して収益を見込めますが、空室のリスクが大きいです。１戸建てのため、空室の場合、収入が０になります。あとは、共用部分の考え方が無い為、修繕費は割高になります。
・アパート
購入価格も安めで、複数世帯の入居が可能である為、リスクは中です。
最初に購入するなら中古のアパートがベストでしょう。
いかに空室を減らして利益が取れるかが大家さんの腕の見せどころです。
・マンション
非常に高価ですが、上手くはまれば非常にお金が稼げます。
複数アパートを運用して、最後のステップアップにマンションを購入するのが良いでしょう。
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